加密货币正在从投资品升级为可抵押资产。2025 年，美国 联邦住房金融局（FHFA） 下达新规草案，要求 房利美（Fannie Mae）与 房地美（Freddie Mac）把合规的加密持仓正式计作 房贷资产。该决定到底改了什么？对买房人、放贷机构及整个房地产市场意味着什么？以下为你逐点拆解。
1. 新规核心：加密货币将首次出现在房贷资产评估清单
过去，银行或放贷机构只看现金、股票、债券这类传统高流动性资产。数字资产因波动大、权属难验证，一直被排除在外。此次，FHFA 局长 William Pulte 在社交平台宣布，经充分研究，下令两大房贷发行机构「做好准备」将 合规加密货币 与 数字资产储备 并入单一家庭房贷的评估体系。
操作要点
- 仅接受在受美国监管的 中心化交易所 托管的加密持仓。
- 借贷人无需在过户前把币换成美元，只要能在规定平台出具持仓证明即可。
- 放贷机构必须在审批流程中加上 波动风险折扣 与 流动性调整因子。
FHFA 还要求房利美、房地美在启动方案前，向局里递交详细风控计划并通过董事会及最终审核，确保 数字资产评估模型 与传统资产审查标准无缝衔接。
2. 如何验证并折算加密资产
2.1 验证路径
- 借贷人向银行提交 中心化交易所 提供的净资产报表。
- 报表须包含钱包地址、持仓总量、最近 30 日市值快照。
- 第三方审计机构在 24 小时内复核报告真实性。
2.2 资产折扣
币价 24 小时波动可能达到两位数，银行会按美联储及 FHFA 给出的 风险系数矩阵 进行折扣。例如：
- 比特币、以太坊折扣率 30%–40%。
- 合规稳定币折扣率 5%–10%。
- 其他主流代币折扣率 50% 以上。
通过折扣后的净值才算作 可计入贷款额度，并以此佐证借贷人的还款能力。
👉 立即测算你的加密资产可贷额度，抢先看 2025 房贷最优方案
3. 对买房人产生的四大直接影响
| 影响维度 | 变化说明 |
|---|---|
| 首付门槛降低 | 直接计入加密资产后，资产负债表更「漂亮」，贷款额度「悄然上升」，减少现金首付需求。 |
| 资金效率提升 | 无需割肉卖币，避免错失未来上涨及产生额外税费。 |
| 匿名钱包风险 | 私钥自托管钱包不予受理，必须转到受监管平台，增加透明度。 |
| 贷款时间延长 | 加密资产复核、折算因子计算等环节，预计审批周期比传统贷款延长 3–5 个工作日。 |
4. 对房市供需的连锁反应有限
尽管对个人家庭资产结构全覆盖，但 整体市场规模 决定了短期激发的需求幅度有限。据美联储 2023 家庭经济福祉报告，全美持有加密资产的家庭占 18%，而其中的 “高净值加密持有人”（持仓 ≥ 5 万美元）仅 2.3%。在房产潜在买家群体里再细分一次，重叠人群 进一步缩小。
因此，新规不会立即推高全国房价，但会在 高科技聚集城市（旧金山、奥斯汀、迈阿密） 的豪宅、次豪宅区段，出现一股 资产结构型购买力，拉动高端市场交易量小幅上扬。
5. 案例研究：洛杉矶双子屋的“加密资产加速获批”
2025 年 6 月中旬，洛杉矶一对 30 岁出头的科技企业总监，想用 240 万美元购买联体别墅。传统现金储备为 50 万美元，单独看 贷款比率（LTV）超标。借助新规，他们在合规平台存有 75 枚 ETH（当时市价 38 万美元）。经 35% 波动折扣后，ETH 等值现金约 24.7 万美元，叠加折扣后总资产 74.7 万，LTV 从 79% 降至 69%，顺利拿下 30 年固定利率 5.25% 贷款。
操作流程如下：
- 在平台导出资产证明并生成 PDF 报告。
- 第三方审计公司在链上实时访问钱包地址，确认无质押/借贷锁定。
- ETH 折算后计入资产，释放约 9% 额外贷款额度。
- 批贷时间由原来的 25 个工作日延长至 30 个工作日。
6. 放贷机构怎样落地风控
FHFA 已下达「三步曲」指引：
- 风险分级模型：把合规加密资产划入 AAA、A、B 三档，匹配不同的折扣因子。
- 实时监控系统：利用链上分析工具每 4 小时刷新资产净值，防止在批贷期间出现大幅跳水。
- 压力测试：模拟币价 7 日内下跌 50% 场景，重新核算可抵押值，并设置预警红线。
预计所有大型放贷机构将在 2025 年第四季度前完成技术对接，2026 年第一季度正式面市。
常见问题 Q&A
Q1：我的币放在硬件钱包，能否直接提交？
A：不能。FHFA 明确要求托管在受美国监管的交易所，因此需把资产转入指定中心化平台并获得月度财务报告。
Q2：USDT、USDC 算哪种折扣率？
A：美元锚定的合规稳定币通常折扣 5%–10%；若审计报告显示近 30 日内价格偏离区间未被触发，部分机构可给到 5%。
Q3：期房（预售楼花）能享受该新政吗？
A：可以，但需要开发商同意在你签下购房合同与最终交房之间，增加最长 9 个月的加密持仓有效期限，以覆盖施工周期币价波动风险。
Q4：是否会推高房贷利率？
A：不会。影响房贷利率的主要是联邦基金利率与借款人信用评分。因其流动性折扣已在抵押环节体现，传统融资成本逻辑不变。
Q5：中国买家也能使用美国 Rica 交易所持币记录申请吗？
A：只要交易所受美国监管（如 Coinbase、Kraken、Gemini）且能出具美国境内财务报表即可，国籍不限。
Q6：如果币价暴跌后，银行会否追收保证金？
A：不会。加密资产仅在申请阶段做一次性折扣。一旦房贷合同签署，后续波动由借款人自主承担，不产生「正反向保证金」追加条款。
结语
联邦住房金融局为加密市场打开了一扇大门：从「高波动投机品」走向「合规可抵押资产」。这意味着 数字资产、加密货币、房贷合规 三者完成务实接轨。对于打算在 2025–2026 年置业的加密持有人而言，提前布局合规平台、计算折扣模型、预判现金流，才是顺利放大杠杆、一键加杠杆拿房的正确姿势。